모든 현상에는 원인이 있다.
부동산 폭등기에 아무런 지식 없이 너도 나도 떠밀려 부동산 투자를 시작하는 것보다, 전체적인 흐름을 보고 싶어서 이 책을 선택했다.
실제로 부동산 투자로 재미 좀 보신 분들에 추천 목록에도 있었다.
해당 책은 부동산 매수/매도에 기술에 대한 책은 아니고 부동산(아파트) 사이클에 따른 현상과
우리 나라에만 있는 '전세 제도' 가 어떻게 매매가에 영향을 끼쳤는지 알려준다.
최근에 폭락장이 찾아옴과 함께, 폭락을 예고하셨던 이현철 소장님이 유튜브에 꽤 자주 뜨시는데,
늘 강조하시는 것도 '싸이클' 이다.
금리, 대출규제, 정부 정책 등은 결국 2차 요인이고
부동산 시장을 움직이는 것은 시장의 기본 원칙인 '수요와 공급' 이라고 늘 강조하신다.
그리고 '부동산' 이라는 재화의 특징을 잘 설명해주시고.
여튼 모든 챕터가 다 구구절절 와닿아서 열심히 메모하면서 강의 수강하듯 읽었다.
'심리, 전세, 정책'. 결국 수요와 공급에 가장 큰 영향을 끼치는 것이다.
무주택자들은 꼭 읽어야 할 필독서다. 부동산에 대한 편협적인 오해를 낱낱이 깨부술 수 있는 소중한 책이다.
책의 목차를 보면 알짜배기 책이라는 것을 알 수 있다.
저작권에 위배되지 않는 선에서 목차별로 주요 내용을 정리해본다.
아파트에 대한 잘못된 상식
인구가 줄어들고 있어.
우리나라 부동산은 일본처럼 폭락할거야.
임대인은 집값 올리는 투기꾼이야.
위 생각은 부동산을 부정적으로 바라보는 사람들이 흔히 하는 생각이다. 높은 확률로 무주택자일 확률이 높다.
나 역시 천정부지로 치솟는 집값을 보고 한 때 저런 생각을 했었다.
어떻게 보면 제대로 알려 하지도 않고 '여우와 신포도' 전략으로 편히 남탓을 했던 것 같다.
' 까도 제대로 알고 까자 '
책 앞 구성에 이런 편견을 깨부수는 챕터가 있다는 것이 참 좋았다.
부동산 책을 읽는데 심리적으로 어렵지 않게 접근할 수 있었다.
결론은 저 말이 100% 정답은 아니다.
1) 인구, 금리는 결국 변수 중 하나이다. 인구 수가 곧 '수요' 는 아니다. 한 사람이라도 100개의 수요는 생길 수 있다.
그리고 출생 인구가 줄어드는 것이지 가구는 분리된다. 지금 30대 무주택자가 20년 후에도 집에 대한 수요가 없을까.
2) 부동산은 단순 투자 상품이 아닌 필수이자 소비재다.
주택은 투자 규모가 크기 때문에 금리가 인상&하락한다고 해서 빨리 환금시킬 수 없다. 지금 금리 상승 때문에 집값 떨어졌다고
보는 사람 많은데, '상승기' 였다면 금리보다 차익이 더 크니까 어떻게든 버티지 않았을까.
3) 주택보급률 100% 넘어감, 빈집 많아짐, 미분양 기사에는 함정이 있다.
서울은 늘 공급부족이다. 결국 전체 대상 통계가 아닌, 학군과 교통 등이 좋은 곳은 언제나 늘 공급 부족이다.
4) 일본처럼 부동산 폭락?
우리나라의 경우 대출 LTV 와 DTI 등 대출이자 상황 능력을 고려하고 있다. 결국은 문제는 공급이다.
5) 세입자와 임대인.
세입자는 결국 돈이 있어도 무지해서 못사거나, 부동산에 부정적이어서 집을 안산다. 그리고 전세 살기 때문에
그 전세금을 융통할 수 없어서 못산다. 아무도 바닥은 모른다.
임대인 몇명으로 시장은 좌지우지 되지 않는다. 국가가 담당하는 공공임대는 공급이 매우 적기에 개인 투자자가 이러한
공급 문제를 해결해야 한다. 근데 임대인 때려잡으니 결과는? 월세와 전세난 > 가격 폭등.
아파트 매매가를 상승 또는 하락 시키는 전세
전세는 결국 무이자로
임대인에게 돈을 빌려주는 것.
(저의 생각입니다)
매매가 하락 시 전세는 매매가의 마지노선이 되어준다.
또는 전세가 상승 하면 매매가는 동반 상승한다. 실제 '매매거래'가 없음에도 말이다.
전세는 다음과 같다.
1. 매매가의 바로비터 역할
2. 매매가의 지지 역할
3. 매매가를 올려주는 역할
4. 매매가를 떨어뜨리는 역할.
임차인은 전세를 선호한다. 나 역시도 되돌려 받을 수 있는 돈이라는 생각에 그랬다.
그런데 결국은 이러한 전세 수요는 공급을 초과하고, 시장 논리에 따라 전세대란은 곧 전세가 상승 > 매매가 상승으로 이어진다.
전세가가 급등하자 정부도 임대업자를 규제하는 정책을 한다. 안 그래도 부족하던 공급에 기름을 부어서
지난 폭등장에는 이러한 배경도 한 몫했다.
결국 수요를 줄이려면 무주택 > 유주택으로 전환해야 하는데 집값 하락시기에는 전세 수요가 늘어난다.
공급을 늘리자니 임대사업자 혜택은 적다.
반대로 전세가 매매가를 떨어뜨리기도 한다. 바로 폭등장에서 산 비싼 분양권들이 하락장이 올 때
마이너스 프리미엄처럼 던져지는 때. 그 때는 임차인 우위 시장이 되며 전세가가 폭락한다.
결론. 약간의 소득세와 양도세 혜택에 비해 소득세/의료보험/의무기간까지 지켜야 해서 별 메리트가 없음.
따라서 전세 위주 임대사업자 규정을 마련하고 혜택을 더 많이 해줘야한다.
제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 싸이클
부동산 투자 싸이클은 크게 4가지와 같다.
1) 폭락기
- 폭등 후에는 반드시 폭락이 온다.
- 상승세에 맞춰 분양권 샀다가, 잔금 치뤄야 할 시기에 돈을 못마련해서 역전세 되거나 낮은 금액에 매물 내놓게 되는 폭락.
2) 하락 안정기
- 하락이 어느 정도 멈추고 전세가가 서서히 상승하지만, 소극적인 시장 분위기
- 자가를 팔고 안전한 전세로 들어가고자함. 이 시기에 전세공급은 없지만 수요가 있어서 전세가가 상승함.
3) 상승 안전기
- 이 시기에는 매매가와 전세가가 동시에 올라감. 이 시기에 갭투자가 많이 성횡함.
- 시장 분위기는 부정적이지만, 전세가가 매매가를 올리고 있음. 이 시기에 전세난이 가중됨.
4) 폭등기
- 거의 2배 이상 폭등. Ex. 2006년.
- 집값 상승의 분위기가 전반적임.
- 이때는 정부의 규제정책이 일반적임. 이 때는 욕심 부리지 말고 매도해야함.
주식에도 격언이 있지 않는가. '길 가에 어린아이들도 주식에 대해 얘기한다면 그 때가 팔 때 라고.'
결국 호재보다는
시기를 잘 보아야 한다.
부동산 싸이클에 맞춰 돈을 벌려면
- 집 사고 상승기를 기다림 > 집 팔고 전세로 들어감 > 하락기~약간 상승기 시작할 때 집 삼 ( 약 3~4년 뒤 ).
를 반복해야 한다. 단 번에 벼락 부자는 못되어도 저러다 보면 한채 & 두채 늘어난다.
그리고 갭투자, 오피스텔 투자에 대한 이야기도 해주시는데 그건 직접 책을 사서 보시길.
투자 초보자가 피해야할 투자 / 버려야 할 생각
투자 초보자가 피해야할 투자로는 아래와 같다.
부동산 서적에서도 일단 아래 투자는 초보자면 피하라고 한다.
일단 하지 말라는 건 하지 말아야 한다.
'초보' 가 피해야 할 투자들
1. 경매 투자
2. 지역 주택조합아파트
3. 빌라
4. 재개발/재건축 투자
5. 분양관 단타
그리고 무주택자들이 궁금한 생각들이 있다.
정부의 규제로 집값이 내려갈지, 무주택자인데 내 집 마련을 해야 할지, 대출은 얼마 정도 받을지.
결론은
공급 문제가 해결 안되면
집 값은 쉽게 하락하지 않는다.
그러나 절대적인 공식은 아니고
지속적 공급 과잉 & 폭등 & 묻지마 투자자 등
시장 심리가 폭등 절정에 이르렀을 때를
유의해야 한다.
대출은 레버리지다. 자본주의에서 레버지리를 적절히 일으켜서 자산을 증식하는 것은 당연한 이치다.
그렇다고 무조건 영끌하라는 말은 아닌 거 알죠?
이 책을 읽고 계시는 독자분들은
제발 무주택자에서 벗어나서
자유로운 영혼이 되시길 바랍니다
내 집 마련이 왜 중요한지 깨달은 문구다.
결국 해당 책의 핵심 키워드는
수요와 공급, 부동산 재화의 특징
사이클에 따른 현명한 투자
(=시장 심리 공부)
맹목적인 상승론자, 하락론자가 아닌..부동산 싸이클을 기반으로 현명한 투자자로 거듭나야겠다.
댓글