대출 용어 KB 시세, LTV, DSR, DTI 용어 총정리

주택 담보 대출을 받을 때 가장 많이 나오는 용어는 단연 KB 시세, LTV, DSR, DTI 가 아닐까 싶습니다.

부동산 관련 뉴스 나올 때도 'DSR 규제' 가 단연 화두였고요. 

 

그렇다면 저 용어들이 무엇을 의미하는지, 어떻게 확인할 수 있는지 알려드리겠습니다.

 

KB 시세

 

1) 설명 

 

-부동산 대출 받을 때 실매매가가 아닌, kb 부동산에서 감정한 시세 토대로 함.

( 대출 성격에 따라 하한가, 또는 일반가로 책정함) 

-매주 지정 공인중개소의 등록 거래가, 실거래 신고 금액을 참고하여 책정됨. (금요일 오전 업데이트)

 

 

2) KB 시세에 따른 부동산 매수 꿀팁 

 

-부동산 상승장이면 최대한 늦게, 하락장이면 최대한 빨리 받는 게 좋음. ( KB 시세가 높아야 대출이 많이 책정됨 )  

-하나은행과 sc은행은 'kb시세'만 봐서 상대적으로 유리함. ( 타 은행은 한국부동산원 감정까지 체크함)

- 나홀로 아파트는 거래가 거의 없어 감정과 대출이 힘듦. (시세가 발생하기 힘든 구조) 

 

 

3) KB 시세 확인 방법

kb 부동산 웹 또는 앱 > 매물 클릭 > 상세 페이지에 'kb  시세 확인 ' https://kbland.kr/

네이버 부동산 매물에서도 확인 가능

 

kb 시세 캡처

 

LTV 란

 

1) 설명 

 

-loan to value ratio. 담보인정비율. 즉 내가 잡은 담보의 몇% 를 대출해주는 것.

- 규제지역, 비규제지역, kb시세 주택 가격에 따라 ltv 가 달라짐.

 

 > ltv 가 70% : '주택' 담보이면, kb 시세 기준 70%를 대출 가능 ( kb 시세 9억의 ltv 70% 이면 6억 3천까지 대출)

 

 

2) LTV 에 따른 부동산 매수 꿀팁 

 

- ltv는 전세보증금도 포함! 즉 전세보증금을 뺀 차액에 대해 ltv 를 받을 순 없음.

 > 규제지역 10억원 집에 전세 세입자의 보증금이 3억. 그러면 대출가능금액 5억에서 3억 빼면 2억만 대출 가능.

 

-서민 실소유자는 70% 까지 가능 ( 무주택세대) / 생애최초구매자는 80% 까지 가능

 

 

3) LTV 정책 확인 방법

- 금융위원회 홈페이지 보도자료 상시 확인 (https://m.blog.naver.com/PostList.naver?blogId=blogfsc)

 

22년 12월에 변경된 정책. 출처 : 금융위원회 공식 블로그

 

DSR 이란

 

 

1) 설명 

 

'-설명 : Debt Service Ratio' 총부채원리금상환비율

= 차주가 빌린 '모든 대출의 원리금(원금+이자) 합하고 이를 연소득으로 나눈 '비율'

= dsr 40% 이면 내 연봉에서 40% 까지만 대출가능(원금+이자)

 

 

2) dsr 예외 적용 대출 ( 대신 DTI 를 봄)

 

> (주거) 전세대출, 보금자리론 등 정책 모기지, 이주비/중도금대출

> (생계) 서민금융상품, 300만원 이하 소액신용대출, 주택연금, 할부 리스 및 단기카드대출, 상용차 금융

> (정책자금) 정부,공공기관,지자체 협약 대출, 자연재해 지원 대출 등

> (긴급) 긴급 생계자금으로서 여신심사위원회 승인 담보 대출

> (그 외) 보험계약대출, 예적금담보대출 -DSR 은 장래소득인정가능. 저연봉자라면 장래 소득으로 계산 요청. 2400만원 이하라면 카드사용액 등으로 추정하는 신고소득 활용

 

 

3) DSR 꿀팁 

 

- DSR 은 신용대출과 비주택담보대출(ex. 오피스텔, 상가 ) 이 있으면 한도가 더 줄음.
따라서 만기가 짧은 위 대출들을 먼저 갚아야함. 

- 주택담보대출의 상환기간을 40년으로 늘림

- 제 1금융권은 보통 40% , 제 2금융권은 50% 까지 가능.

- DSR 을 보지 않는 디딤돌, 보금자리론 등 정부 모기지론 이용

- 부부 합산 시 불리하다면 한 사람에게 대출 몰아넣기 + 부채 없는 사람이 주담대 받기

 

 

 

기존 대출 정리, 주담대 상환기간 늘리기
 제 2금융권 등 DSR 한도 높은 곳 찾기

 

 

DTI 란

 

1) 설명 

 

'-설명 : Debt to income. '총부채상환비율' ( DSR 은 대출 총액 원금+이자 봄 / DTI 는 이자만 봄)

> DSR = (기존 대출 원금 + 이자) + (신규 대출 원금+이자) / 연소득

> DTI = (기존 주택담보대출 원금 +이자) + (기타 대출 이자) + (신규 주택담보대출 원금 + 이자) / 연소득

- DTI 투과 40%, 조정대상지역 50%

 

 

*주로 디딤돌, 보금자리론 같은 정부 모기지론에서 확인 

 

 

 

즉 대출을 잘 받기 위해서는

1)투과 지역 등 투자(실거주) 지역의 선정
2)소득 높임 & 기존 대출 정리 가계의 노력과
 
3)전세 세입자 이전 대출 실행 등 대출 실행의 시점과 
4)DSR 의 적용을 받지 않는 청약,대출 담보 대출을 적극 활용하는
노력이 필요합니다.